Ingatlanjog

Egy ingatlanügylet jogi biztonsága nem ott kezdődik, hogy elkészítjük a szerződést. Az okirat csak az egyik része annak a munkának, amelynek során meg kell vizsgálni az ingatlan jogi helyzetét, fel kell tárni a lehetséges kockázatokat, meg kell választani a felek céljának megfelelő jogi megoldást, majd az ügyletet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésig végig kell vinni.

Irodánk ezért az ingatlanjogi megbízásokat nem egyszerű okiratszerkesztési feladatként kezeli. Az ügylet egészét vizsgáljuk, és az adott helyzethez igazodó megoldást alakítunk ki.

Nem csak azt vizsgáljuk, ami a tulajdoni lapon látszik

Ingatlan adásvétele előtt természetesen ellenőrizzük a tulajdoni viszonyokat, a bejegyzett jogokat, terheket, széljegyeket és az egyéb bejegyzéseket. A vizsgálat azonban nem áll meg az aktuális tulajdoni lap adatainál.

Figyelmet fordítunk a korábbi tulajdonszerzésekre és bejegyzésekre is, mert bizonyos esetekben ezekből olyan kockázat származhat, amely a jelenlegi tulajdoni lap alapján nem felismerhető, és akár a jóhiszeműen megvett ingatlan elvesztését is jelentheti.

Az ingatlan jogi helyzetét a műemléki nyilvántartásban is ellenőrizzük, mivel egy ingatlan védettségéhez olyan korlátozások és kötelezettségek kapcsolódhatnak, amelyek egy későbbi átalakítás, felújítás vagy hasznosítás szempontjából lényegesek lehetnek, továbbá az állam vagy az önkormányzat elővásárlási jogát nyitják meg.

A cél az, hogy ügyfelünk még a szerződés megkötése előtt tudja, pontosan mit vásárol, és milyen jogi kockázatokat vállal.

A szerződést az adott ügylethez alakítjuk

Adásvételnél a szerződés tartalmát az adott ügylet sajátosságaihoz igazítjuk. Ennek része a vételár megfizetésének és ütemezésének kialakítása, a finanszírozó banki elvárásai, a fennálló jelzálogjogok és más terhek törlésének megszervezése, a birtokbaadás szabályozása, valamint azoknak a biztosítékoknak a beépítése, amelyek csökkentik a szerződés megszegésének kockázatát, annak bekövetkezte esetén pedig segítik a helyzet rendezését.

Ha az ingatlant elővásárlási jog terheli, gondoskodunk az ehhez kapcsolódó eljárás megfelelő lebonyolításáról is, a szükséges nyilatkozatok elkészítéséről. A bírói gyakorlat ismeretében nem elégszünk meg azzal, hogy a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát, hanem olyan megoldást javaslunk, amely megakadályozza, hogy az elővásárlásra jogosult a bejegyzést követően sikeres pert indítson az megvásárolt ingatlan megszerzése érdekében.

A megbízás számunkra nem az aláírással ér véget: az ingatlan-nyilvántartási eljárást is végigkísérjük a megfelelő bejegyzésig.

Ajándékozásnál sem mindig az ajándékozási szerződés a teljes megoldás

Különösen családon belül fontos először azt tisztázni, hogy mi a felek valódi célja. Nem feltétlenül az a legjobb megoldás, ha egyszerűen elkészül egy ajándékozási szerződés.

Figyelembe vesszük többek között az öröklési jogi szempontokat, különös tekintettel a kötelesrészre, valamint azt is, hogy mi a terv az ingatlannal. Más megoldás lehet célszerű például akkor, ha a megajándékozott hosszú távon megtartja az ingatlant, és más akkor, ha várhatóan továbbértékesíti azt.

Ennek megfelelően javaslatot teszünk arra, hogy milyen jogi konstrukció szolgálja legjobban a felek célját, szükséges-e például haszonélvezeti jog fenntartása vagy alapítása, illetve indokolt-e az ingatlan átruházását más öröklési vagy vagyoni megállapodással összekapcsolni (pl. öröklésről való lemondásról szóló megállapodás). Irodánk természetesen vállalja a közösen kialakított konstrukciónak megfelelő megállapodások megszerkesztését is az ajándékozási szerződés mellett.

A jó bérleti szerződés a jogviszony végét is előre rendezi

Lakás, üzlethelyiség vagy más ingatlan bérbeadásakor nem elegendő a bérleti díjat, a kauciót és a bérlet időtartamát rögzíteni. A szerződést úgy alakítjuk ki, hogy az akkor is megfelelően működjön, ha a bérleti jogviszony később problémássá válik.

Részletesen rendezzük többek között a bérleti és közüzemi díjak fizetését, az óvadék felhasználását, az ingatlan használatát, a karbantartási és helyreállítási kötelezettségeket, a felmondás feltételeit, valamint az ingatlan visszaadásának szabályait.

Ezért egy bérleti szerződés elkészítésekor nemcsak azt vizsgáljuk, hogyan induljon el a jogviszony, hanem azt is, hogyan lehessen azt később biztonságosan és hatékonyan lezárni. Bérbeadói oldalon már a szerződés megkötésekor külön figyelmet fordítunk arra is, hogyan lehet szükség esetén a leghatékonyabban visszaszerezni az ingatlant. Az ügy körülményeitől függően olyan bérleti konstrukciót is tudunk javasolni, amelynél a bérleti idő lejártát követően – a törvényi feltételek fennállása esetén – közjegyzői kiköltözési nyilatkozat nélkül, külön per megindítása nélkül is speciális kiürítési eljárás vehető igénybe.

Nemcsak ügyletekben, hanem ingatlanjogi problémákban is segítünk

Az ingatlanjog természetesen nem merül ki az adásvételben, az ajándékozásban és a bérbeadásban. Elkészítjük és rendezzük többek között a haszonélvezeti és szolgalmi jogok alapításához vagy megszüntetéséhez szükséges okiratokat, és közreműködünk jelzálogjogok és más terhek törlésében is.

Közös tulajdon esetén elsődlegesen olyan megoldást keresünk, amellyel a tulajdonostársak közötti helyzet megállapodással rendezhető. Ha erre nincs lehetőség, a közös tulajdon megszüntetése iránti perben is ellátjuk a képviseletet.

Birtokviták, telekhatárral vagy szolgalommal kapcsolatos jogviták, lakáskiürítés és más ingatlanjogi konfliktusok esetén a jogi helyzet feltárásától kezdve a peres eljáráson át szükség esetén a végrehajtásig képviseljük ügyfeleinket.

Érdemes még azelőtt ügyvédhez fordulni, hogy bármit aláírna

Egy ingatlanügyben sokszor nem az okozza a problémát, amit a felek ismertek, hanem az a körülmény, amelyet a szerződés megkötése előtt senki nem vizsgált meg. Ezért lehetőség szerint már azelőtt érdemes ügyvéddel egyeztetni, hogy a felek bármilyen kötelezettséget vállalnának.

Ez különösen fontos akkor, ha az értékesítésben ingatlanközvetítő vesz részt. A közvetítőnél aláírt, esetleg egyszerűnek vagy előzetes jellegűnek tűnő vételi ajánlat, szándéknyilatkozat, vételi nyilatkozat vagy más dokumentum már komoly jogi és pénzügyi kötelezettségeket teremthet. Nem célszerű abból kiindulni, hogy majd csak az ügyvéd által készített adásvételi szerződés aláírásával válik jelentőssé a nyilatkozat.

Ezért azt javasoljuk, hogy az ingatlanközvetítő által átadott iratot is még annak aláírása előtt vizsgálja meg ügyvéd. Így a jogi ellenőrzés nem akkor történik meg először, amikor valamely lényeges feltételt a felek már rögzítettek, vagy abból valamelyikükre nézve kötelezettség keletkezett.

Munkánk során nem pusztán arra törekszünk, hogy a végleges szerződés megfeleljen a jogszabályoknak és alkalmas legyen az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre. Megvizsgáljuk az ügylet jogi hátterét, felhívjuk a figyelmet a felismerhető kockázatokra, és olyan szerződéses megoldást alakítunk ki, amely nemcsak a szerződéskötés pillanatában, hanem annak teljesítése során is védi ügyfelünk érdekeit.

Célunk, hogy ügyfelünk ne egyszerűen egy elkészített okiratot kapjon, hanem egy átgondolt, jogilag biztonságosan felépített és végigkísért folyamatot.