Egy ingatlan megvásárlásakor a vevő általában abból indul ki, hogy ha a tulajdoni lap tiszta, az eladó tulajdonosként szerepel rajta, és nincs feltüntetve per, széljegy vagy teher, akkor biztonságosan megvásárolhatja az ingatlant.
Ez többnyire igaz – de nem minden esetben.
Előfordulhat ugyanis, hogy valaki jóhiszeműen, rendezett tulajdoni lap alapján vásárol meg egy ingatlant, mégis később törlési pert indítanak ellene, és a már megszerzett tulajdonjogát elveszíti.
Ennek oka az, hogy a tulajdoni lap a jelenlegi nyilvántartási állapotot mutatja, de nem feltétlenül derül ki belőle, hogy a korábbi tulajdonszerzések valamelyikével jogi probléma volt-e.
Ingatlanvásárlás előtt ezért különösen fontos kérdés, hogy az eladó – vagy a tulajdonosi lánc valamely más korábbi szereplője – mikor szerezte meg az ingatlant. Ha a vásárlást megelőző három éven belül történt tulajdonjog-bejegyzés, annak jogi hátterét érdemes külön is megvizsgálni.
Hogyan lehet „tiszta” a tulajdoni lap, ha mégis probléma van az ingatlannal?
Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles nyilvántartás, ezért a vevő főszabály szerint bízhat abban, amit a tulajdoni lapon lát. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a nyilvántartás mögött álló valamennyi korábbi szerződés és jogügylet feltétlenül hibátlan volt.
Előfordulhat például, hogy egy korábbi tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló szerződés érvénytelen volt, az okirat nem a valódi jogosult akaratát tükrözte, a képviseleti jogosultsággal volt probléma, bűncselekmény történt, vagy más okból került olyan személy tulajdonosként a nyilvántartásba, aki jogilag nem szerezhette volna meg az ingatlant.
Ha ez a személy később továbbértékesíti az ingatlant, a következő vevő már akár teljesen rendezett tulajdoni lapot láthat.
Elveszítheti az ingatlant az is, aki jóhiszeműen vásárolt?
Igen, bizonyos esetekben ez lehetséges.
Képzeljük el, hogy az ingatlan eredeti jogosultja „A”, akinek a nevében jogtalanul (pl. hamis meghatalmazással) eladják az ingatlant „B”-nek, akit be is jegyeznek tulajdonosként. B ezután eladja az ingatlant „C”-nek.
C lekéri a tulajdoni lapot. B valóban tulajdonosként szerepel, nincs bejegyzett per, nincs széljegy, és semmi nem utal arra, hogy korábban probléma történt. C kifizeti a vételárat, jóhiszeműen vásárol, majd tulajdonosként be is jegyzik.
Mindezek ellenére az eredeti jogosult („A”) meghatározott feltételek mellett C-vel szemben is indíthat törlési pert.
Ez nem jelenti azt, hogy minden ilyen per sikeres, és azt sem, hogy minden frissen vásárolt ingatlan bizonytalan. A perindítónak bizonyítania kell a törlési igényt megalapozó jogi hibát és a törvényben meghatározott további feltételeket.
Miért éppen a vásárlás előtti 3 évre érdemes különösen figyelni?
A Polgári Törvénykönyv külön védi azt, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerez jogot. Ez a védelem azonban nem minden esetben áll be azonnal.
Ha egy korábbi tulajdonjog-bejegyzés érvénytelen volt vagy utóbb helytelenné vált, és az arra vonatkozó bejegyzési határozatot az anyagi jogi jogosult részére nem kézbesítették, a jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szembeni törlési per az érvénytelen bejegyzés hatályossá válásától számított 3 éven belül indítható meg.
Ez jogvesztő határidő.
A bejegyzés hatályának kezdete főszabály szerint a bejegyzési kérelem ingatlanügyi hatóság általi iktatásának időpontjához kapcsolódik. Vagyis nem feltétlenül az adásvételi szerződés kelte és nem is a földhivatali határozat későbbi dátuma a döntő.
Mit jelent ez egy konkrét ingatlanvásárlásnál?
Tegyük fel, hogy az eladó tulajdonjogának bejegyzése két évvel a tervezett vásárlás előtt vált hatályossá. Ha éppen ez a korábbi tulajdonszerzés volt jogilag hibás, és a hároméves határidőre vonatkozó szabály alkalmazandó, akkor a mi vásárlásunk időpontjában a három évből még körülbelül egy év hátravan. Ennyi ideig még keresetet lehet indítani ellenünk, és ha az eladó bejegyzése tényleg hibás volt és a keresetnek helyt ad a bíróság, akkor törlik a tulajdonjogunkat, és elveszítjük az ingatlant, amelyet kifizettünk a tiszta tulajdoni lap ismeretében.
Ugyanezért nemcsak a közvetlen eladó tulajdonszerzésének időpontját kell megvizsgálni. Ha az ingatlan rövid idő alatt többször gazdát cserélt, a tulajdonosi láncban minden, a vásárlást megelőző három éven belül történt tulajdonjog-bejegyzés figyelmet érdemel. Fontos azonban, hogy az ingatlan továbbértékesítése önmagában nem indítja újra a hároméves határidőt. A három év attól a korábbi, érvénytelen vagy utóbb helytelenné vált bejegyzéstől számítandó, amelyre a törlési igény vonatkozik.
Ez természetesen nem jelenti azt, hogy minden három éven belül történt tulajdonosváltozás eredményesen megtámadható. A három éven belüli tulajdonszerzés inkább egy olyan kockázati jelzés, amely indokolhatja a korábbi jogcím és az okiratok részletesebb vizsgálatát.
És mi a helyzet a 6 hónapos határidővel?
A törvény rövidebb, hat hónapos határidőt is ismer: ha az érintett bejegyzésről szóló határozatot az anyagi jogi jogosult részére kézbesítették, a jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik személlyel szembeni törlési pert a kézbesítéstől számított hat hónapon belül kell megindítani.
Egy ingatlan megvásárlását fontolgató vevő számára azonban nem állapítható meg a tulajdoni lapból, hogy egy korábbi bejegyzési határozatot az érintett jogosultnak ténylegesen kézbesítettek-e. A vevői kockázat vizsgálatánál ezért a hároméves időszakból kell kiindulni.
Akkor a tulajdoni lapban sem lehet megbízni?
De igen. A közhiteles ingatlan-nyilvántartás éppen azt a célt szolgálja, hogy a forgalom biztonságát védje, és a jóhiszemű vevő főszabály szerint támaszkodhasson a nyilvántartás tartalmára.
A közhitelesség azonban nem jelent minden esetben azonnali és korlátlan védelmet.
A 6 hónapos, illetve 3 éves jogvesztő határidők azt az egyensúlyt teremtik meg, amely egyfelől védi a valódi jogosultat, másfelől egy idő elteltével véglegesen megerősíti az ingatlan-nyilvántartásban jóhiszeműen bízó szerző jogi helyzetét.
Elég csak azt megnézni, hogy az eladó mikor szerezte az ingatlant?
Nem. Ha az ingatlan az elmúlt három évben többször gazdát cserélt, a teljes hároméves tulajdonosi lánc áttekintése indokolt lehet.
Ennek oka, hogy a hároméves határidő nem a mi vásárlásunktól és nem automatikusan a jelenlegi eladó bejegyzésétől indul, hanem attól a bejegyzéstől, amelynek jogi hibájára a törlési igény alapul.
Különösen indokolt lehet a részletesebb ellenőrzés, ha rövid idő alatt többször gazdát cserélt az ingatlan, valamely korábbi ügylet meghatalmazott útján történt, öröklési vagy családi jogvita merült fel, az ingatlant nem a bejegyzett tulajdonos használja, vagy az ügylet körülményei más okból szokatlanok.
Ezek egyike sem bizonyítja önmagában, hogy az ingatlannal probléma van. Azt azonban jelezhetik, hogy az egyszerű tulajdoni lap-ellenőrzésnél alaposabb jogi vizsgálatra van szükség.
Elég tehát egy tulajdoni lap lekérése ingatlanvásárlás előtt?
Nem minden esetben.
Egy ingatlan jogi ellenőrzése nem feltétlenül merül ki abban, hogy az adásvétel aláírása előtt lekérjük az aktuális tulajdoni lapot.
Indokolt esetben érdemes ellenőrizni többek között:
- mikor és milyen jogcímen szerezte meg az eladó az ingatlant;
- történt-e rövid időn belül több tulajdonosváltozás;
- vannak-e a korábbi tulajdonszerzés körülményeiben szokatlan elemek;
- szükséges-e a korábbi okiratok részletesebb vizsgálata.
Egy több tíz- vagy akár több százmillió forintos ingatlan megvásárlásánál egy időben elvégzett jogi átvilágítás jelentős kockázatot előzhet meg.
Akkor minden olyan ingatlan veszélyes, amelynek három éven belül változott a tulajdonosa?
Igen, legalábbis kockázatot hordoz, és alaposabb vizsgálatot igényel. A hároméves határidőből nem következik, hogy minden ilyen ingatlan problémás lenne, az eredményes törlési perhez ugyanis konkrét jogi hiba szükséges. Ha azonban ilyen hiba fennáll, önmagában az, hogy a vevő tiszta tulajdoni lapot látott és jóhiszeműen járt el, még nem minden esetben zárja ki a tulajdonjogának megtámadását.
Ezért különösen fontos a kockázatok felismerése még az adásvételi szerződés megkötése előtt.
Mire érdemes figyelni ingatlanvásárlás előtt?
A legfontosabb tanulság nem az, hogy egy tiszta tulajdoni lapban ne lehetne megbízni. Hanem az, hogy egy ingatlanügyletnél nem mindig elegendő kizárólag a tulajdoni lap aktuális állapotát megvizsgálni.
A jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző harmadik személlyel szemben meghatározott feltételek fennállása esetén törlési per indítható, és ha a korábbi bejegyzési határozat kézbesítésére nem került sor, ennek hároméves jogvesztő határideje a problémás bejegyzés hatályossá válásától indul.
Ezért vevőként különösen indokolt lehet megvizsgálni minden olyan tulajdonjog-bejegyzést, amely a tervezett vásárlást megelőző három éven belül történt. A törvény kézbesítés esetére hat hónapos jogvesztő határidőt is meghatároz, ennek megtörténte azonban a tulajdoni lapból nem ellenőrizhető.
Egy ingatlan vásárlásakor tehát különösen fontos az ügyvéd szerepe, akinek nem csak a vevő tulajdonjogának bejegyzésére alkalmas szerződés megszerkesztése és ellenjegyzése a feladata, hanem az ingatlant érintő jogi kockázatok előzetes felmérése is, aminek eredményeképpen egy élet megtakarítását is megóvhatja az ügyfele számára.
